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郧西县城区房地产业发展的调研报告

信息来源:局办公室   发布时间:2010年11月23日

郧西县城区房地产业发展的
调研报告

(郧西县房地产管理局)

    房地产业的快速发展对于提高人民群众生活水平和居住质量,拉动地方经济增长起着十分重要的作用。为贯彻落实以人为本、全面、协调、可持续的科学发展战略,本着有利于拉动县域经济的平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,引导和促进我县房地产市场持续稳定健康发展为出发点,近期会同开发办就城区房地产业的发展状况进行了专题调研,并依据发展实际和存在的问题,提出相关对策和建议,仅供参考。

一、我县房地产业发展的基本状况

1、我县房地产业已步入平稳发展轨道。截止2009年底,我县从事房地产开发的企业增至8家,房地产投资快速增长,逐步形成了市场需求拉动型投资扩张,房地产建设规模不断扩大,并实现了单体建筑开发向小区规模开发的转变。五年来,每年建设规模达10万平方米左右,一批精品楼盘不断涌现,开发商品房小区如城中嘉园、东兴花园、小河花园、东方嘉园、滨河花园、博升家园、佳锦花园的建成为城区居民提供了一个安全舒适美观的居住环境。邮电大楼、县医院住院部大楼、中医院门诊大楼、国土、烟草、畜牧、法院、质检站、宾馆等单位标志性房地产建筑,设计新颖,造型美观,点缀了郧西县城,提升了县城品位。政府投资新建7.08万平方米的保障性住房建设,为缓解城区低收入住房困难家庭的住房压力、抑制房价过快上涨,奠定了坚实基础。

2、房价稳中有升。随着经济发展和居民收入的提高,以及取得土地的成本增加、市场供求变化、原材料价格上涨等多种因素影响,商品房价格持续上涨。据房管部门统计,目前城区商品房销售价格已突破2200/平方米,二手房交易市场价格也在随着这些因素的变化持续上涨。

  二、制约我县房地产业健康发展的不利因素

  近几年来,我县房地产市场虽然发展较快,但是市场发育总体不足,尚处于起步阶段。目前房地产市场存在问题依然突出,需引起高度重视。

1、产业规模小,整体实力不强。开发企业并非严格按资质管理的有关要求组建,多为家族式管理,缺乏应有的专业人才,缺乏对企业的开发产品进行长远策划、包装,开发商品房整体水平不高,缺乏企业的个性,品牌产品不多,整体开发产品档次不高,近10年开发的80多万平方米的房屋仅能满足城区居民的基本居住需求。

2、受规划制约,发展步伐缓慢。由于受地方经济条件的制约,我们的基础规划工作远远达不到发展的实际需要,目前是围绕开发建设而规划,而不是依据城市的整体规划及局部的详细规划来建设。城市房地产开发用地、开发项目的拟定应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划及房地产开发年度计划,这些工作需在规划、建设、土管、房地产管理部门共同协作下完成,这在我县还是一空白。基础工作的滞后,规划工作的监督机制不健全,带来规划工作的人为操作性增强,随意更改规划、违反城市规划进行开发建设的现象时有发生。

3、物业管理工作滞后。大部分房地产开发项目的开发质量不高,建管脱节,建筑密度和建筑容积率过大,居住环境差。规划评审时,没有把物业管理用房及配套设施建设纳入评审内容,导致城区许多楼盘住户安全和环境管理得不到保障。目前,我县城区物业管理工作才刚刚起步,尚无配套的扶持政策,工作开展难度较大。

4、对规范房地产开发市场行为缺乏有效的联动监管机制。由于我县房地产管理多为后置行为,房管部门担负着对建房土地审批手续、建设规划审批手续、建设工程质量、税收征收相关环节的最终把关工作,权属登记、交易管理为最终环节,到房管部门办理手续时已成定局,严格执行有关法律法规带来难度很大。对违规开发,无资质开发、未办理商品房预销售许可手续、擅自从事房地产开发经营活动行为,前面处理一批,后面依旧,缺乏从源头上规范开发经营行为的有效机制;城建、规划、土管、房管各自为政,缺乏有效联动监管机制。

5、个人无序开发建房是导致城区房地产开发市场混乱的主要根源。1997718,我县城区遭遇百年不遇的特大暴雨洪灾,部分群众房屋遭受不同程度的受损或倒塌,为帮助群众尽快重建家园,县政府要求简化建房审批手续。城关镇简化程序核批了一批符合建房条件及搭车建房共1000余户,占地面积近10万平方米,除部分用于自建自住外,70%以上的个体建房户以自建、卖楼面、合资合作等方式借机变相从事房地产开发。据初步统计自1997年“7.18至今,城区个人实际开发房屋48万平方米,占到城区开发房屋总量的60%。这类房屋规划、建设、房地产开发、质量安全、土地使用等手续不齐全,开发房屋价格低廉(成本),产品质量低劣,偷逃税费,严重扰乱了城区正规房地产开发市场秩序,也侵害了政府、人民、开发企业的合法利益。依法打击、规范势在必行。

   三、发展对策与建议

     大力培育和发展房地产业,事关我县经济发展和居民住房条件的改善。针对存在的问题,必须以科学发展观为指导,把房地产业发展作为保障和改善民生、拉动经济发展的重要举措来抓。

     1、加强房地产市场宏观调控。认真贯彻《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,坚持政府调控与市场调节相结合的原则,推动房地产业快速健康发展。一要合理调控开发规模。紧密结合城市化、工业化发展实际,在深入分析研究市场需求的基础上,积极调整房地产开发结构,合理确定开发规模,落实相关优惠政策,引导企业实施规模开展、梯度开发,确保房地产市场结构合理,供应充足,商业价值大幅提升,对经济增长的拉动作用明显增强。二要完善土地供应结构。结合城市总体规划和住房建设规划,及时调整住房土地供应计划,加强土地有形市场建设,完善土地收储制度,盘活存量用地,以控制用地结构调控开发结构,调整供地类型引导集约用地,严格控制土地总量供给,保证房地产用地需求。三要健全市场调控机制。充分发挥税收金融对房地产市场的调控作用,落实国家扩内需房地产金融税收优惠政策,提高投资性购房门槛,抑制投机性炒房行为。

     2、制定房地产业发展规划。把房地产业发展纳入经济社会发展总体规划,作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标和中心城市建设布局,制定城区房地产业发展规划,落实建设项目和年度计划,确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制,引导外来企业和资本投资开发,不断提高房地产业对经济增长的贡献率。

     3、优化房地产开发梯次结构。一是完善房地产开发布局结构。以保障性住房建设为重点,加快经济适用房、廉租房和普通商品住房建设步伐,适时规划建设一批现代化高层住宅小区,完善服务功能,提升城市住宅档次和现代化水准,努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系,满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。认真落实国家关于“90平方米以下商品房面积所占比重必须达到总面积的70%以上”的规定,把小户型开发作为房地产开发审批和土地出让的前置条件,控制普通商品房开发套型面积和价格,保持中低价位住房市场适度供应量。保障中低收入家庭住房需要,坚持租售并举原则,引导城区居民树立差异化、多形式梯度住房消费观念,采取先小后大、先租后买等形式解决住房问题,确保居者有其屋。三是调整房地产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策,鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域,围绕城市建设和服务业发展需要,主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发,带动第三产业发展。

     4、强化房地产市场监管。加强对房地产市场的监督管理,规范房地产开发企业市场行为。一是把好市场主体准入关。严格按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和企业登记管理有关规定,加强对房地产开发企业的审核登记,对不符合条件的,一律不予登记注册,对未取得营业执照或者超范围从事经营活动的,予以严肃查处。二是整顿虚假销售行为。加强对房地产销售广告的重点监测,对未办理国有土地使用权出让、转让手续而擅自开发的房地产项目,未办理房地产开发手续或手续不全的、工程质量验收不合格、权属有争议的项目,以及未取得商品房预售许可证的项目,禁止非法销售。加强对房地产合同的行政监管,监督房地产经营企业按照约定的期限、面积和质量履行合同,减少和防止商品房买卖争议的发生,进一步规范市场行为,维护消费者利益。三是严肃查处违法违规行为。加强对房地产开发企业的资质审查,严厉打击无资质开发、违章违规开发、非法转包开发行为。对开发企业囤积土地、故意延缓开发进度、抽逃注册资本和项目资金、未取得施工许可证擅自施工、擅自变更规划内容,以及虚假出资、骗取贷款等违规行为,予以严肃查处,取消其开发资格,不断优化发展环境,推动市区房地产业健康快速发展。 

5实行疏堵结合,规范城区开发建房行为。积极化解城区个人建房、开发建房矛盾纠纷,积极寻求成片整体开发管理新模式,妥善处理历史遗留问题,有条件启动审批城区个人开发建房,确保开发建房政策的连续性、稳定性,使之健康发展。加强城区个人建房、住房信贷资金管理,充分发挥金融信贷支撑和杠杆调节房地产市场的作用。合理控制城区房屋拆迁规模,努力减小房地产市场的被动性需求,努力减少拆迁房屋矛盾纠纷,构建和谐房产。

 
        
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